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                                                            房地產融資收緊 地產債發行明顯回落

                                                            本文由:李丹云 编辑 2019年07月31日 7:02 金融信息6964 ℃

                                                            【巴黎高温】

                                                            今年前4個月?,地產債發行量延續了2018年以來的回暖趨勢?◇♂,但5月開始地產債發行量明顯回落♂☆。其中☆﹡﹡,5月地產債發行量環比減半;6月地產債發行量繼續減少π?∟,僅發行172億元♂??,同比減少近200億元∟。凈融資方面□♂□,儘管上半年發行量回暖?〇,但到期高峰下凈融資額僅100多億元﹡◇☆,同比大幅減少了近1000億元∵π。

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                                                            地產債交易性價值下降從今年以來的融資來看↑π,房企在積極謀求各種融資渠道♂☆△,其背後是不斷增加的償債壓力□┊♂。有統計顯示▽⌒,2015年房企公司債及中期票據發行量較大↑,多數企業的債券期限在3~7年┊,到了2019年〇,不少房企面臨償債高峰期⌒⌒┊。具體來看﹡♀,今年上半年到期債券2108億元┊,這一規模佔到去年全年到期債券的九成以上;而今年下半年△〇⊙,房企的到期債券為1706億元┊∵。

                                                            房地產融資政策不斷收緊本輪房地產融資政策收緊∴﹡∟,始於銀保監會發佈的一則通知△♂〇。「從供給端來看∴,5月發佈的23號文是新一輪房地產融資收緊的起點∴□﹡。」安信證券分析師池光勝表示♂。他認為□↑,2016年「930」新政以來▽,房地產共經歷三輪融資收緊:第一輪為2016年10月〇♀⊿,以交易所公司債分類監管為標誌↑△☆,地產公司債、企業債收緊;第二輪為2017至2018年初﹡?,以金融亂象整治為背景△π,銀行貸款、「非標」融資收緊;第三輪為2019年5月至今⊿♂,以銀保監23號文為起點△⊿π,以規範房地產融資亂象為主要意圖∵♀,房地產信託、債券、銀行貸款等監管加嚴□◇。

                                                            在一級市場地產債發行量回落的同時⊿☆π,二級市場的地產債交易性價值也被認為有所下降↑∟。「去年四季度起⌒☆┊,房地產融資出現實質性好轉∵◇⌒,境內發債、海外發債、信託等融資渠道都有所放鬆▽,地產債信用利差也出現了大幅下行♀∟△。」姜超表示♂▽,但是⌒,今年4月後↑,「房住不炒」重回政策重心∴⌒,地產融資逐步收緊∟〇↑。回顧歷史┊⌒,地產債交易性機會均出現在融資政策放鬆的背景下〇♀▽,而融資收緊往往導致利差上行□,未來兩三個季度內∴π,地產債交易性價值將顯著下降〇∵,建議關注相對安全主體的配置價值☆┊。

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                                                            此後▽,一系列房地產融資政策和舉措亮相?∴。比如7月12日,國家發改委印發了《關於對房地產企業發行外債申請備案登記有關要求的通知》△,旨在完善房地產企業發行外債備案登記管理?,強化市場約束機制⊙?,防範房地產企業發行外債可能存在的風險﹡△,促進房地產市場平穩健康發展☆〇﹡。

                                                            「2019年地產海外發債成本整體上行△↑∵,短久期高票息特點進一步凸顯∟▽◇,側面驗證部分主體融資壓力在增大⊙♂﹡。」孟祥娟表示?,今年房地產行業面臨債務到期高峰∵,再融資壓力大⊙☆♂,上半年得益於融資環境的好轉⊿π⊙,緩解了部分房企資金鏈緊張的問題∴,但強者恆強的格局依舊沒變△〇∟,行業融資集中度提升﹡。5月以來房地產融資環境邊際趨緊▽,一方面監管的態度不是一棍子打死□,還是允許房企借新還舊的;但另一方面♂,行業「馬太效應」會愈加明顯♀♀,要警惕那些經歷了年初融資「小陽春」后短期償債壓力仍重的房企┊?。

                                                            池光勝認為∵?,7月頻繁出台的房地產融資政策是對23號文的落實♂。信託方面☆,政策重點整治拿地前端融資和明股實債⊙,對信託發行產生一定衝擊∵∵∴,2019年7月前三周⊿□,房地產信託成立規模已同比下降21%∵⌒。債券方面?♂┊,境內發行收緊∴☆△,海外發行僅限借新還舊⊙▽,6月境內地產債凈融資已降至-21億元▽∴,為今年首個出現凈融資缺口的月份┊。

                                                            「考慮到宏觀調控♂,預計後續政策轉寬鬆空間較小☆。」池光勝認為∴┊,當前二、三線城市房價同比漲幅仍然較高☆⊿♀,6月新房漲幅分別達到10.9%和11.4%π,二手房漲幅分別為7.6%和7.9%♀。70城商品房價格6月同比漲幅在10%以上的城市也達43個◇♀┊。在「一城一策」背景下♂,受制於政策目標約束☆,房地產行業轉寬鬆空間不大□。

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                                                            海通證券首席宏觀分析師姜超表示∵,上半年境內債發行回落π∵∟,且新增融資向高等級集中□,結構性問題明顯♂◇⊿,順利發債融資的房企主要是AAA級主體◇⊙♂,AA+級房企累計債券凈融資尚為負▽⌒,更遑論AA級及以下評級的主體了♂♀。

                                                            申萬宏源證券首席固收分析師孟祥娟表示∟,國家發改委發文規定↑∵♂,房地產企業發行外債只能用於置換未來一年內到期的中長期境外債務﹡△⊿。這意味着♀,以短期外債融資的地產主體面臨無法接續的風險⊿▽◇,需要通過其他方式償債;未進行過海外融資的主體無法進行海外債券融資;同時〇,海外融資僅能用於海外償債π┊,不能補充境內融資需求⊙∵。

                                                            ( 郑重声明:本文版权归原作者所有,转载文章仅为传播更多信息之目的,如作者信息标记有误,请第一时间联系我们修改或删除,多谢。 )

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