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                                                      什麼比「以房養老」更靠譜

                                                      本文由:李正谊 编辑 2019年07月22日 10:21 新车上市407 ℃

                                                      【台风丹娜丝生成】

                                                      (作者為北京大學光華管理學院副院長、北京大學國家金融研究中心主任)

                                                      總之⊿,無論怎樣調控房價﹡,當房地產最終被拿來兌換商品和服務時﹡π,很可能出現商品和服務在整個社會層面嚴重供不應求的情況⌒▽。原來的以房養老就很可能變成一個嚴重注水的計劃:以為賣一套房子就可以在養老院住十年的人┊,發現現在賣一套不夠⌒△┊,得賣兩套⊙,甚至三套、五套……如果預期發生這種情況?⊙,你該怎麼辦↑∟⊙?

                                                      三十年後∴,雖然你擁有了一個個看得見摸得着的房子﹡☆,但是實際上房子除了在居住屬性上不會貶值外☆◇﹡,在交換未來所需的其他社會商品和服務的能力上可能會大大縮水⊿♂。其原因是整個社會提供的商品和服務與總需求不匹配♂☆,滿足不了需求♀☆◇。比起住一千平方米的房子∟⊙,三十年後你更需要的是養老院的床位和護理┊。

                                                      事實上⊿,我們應當大力發展資本市場┊⊿,加快供給一些能夠直接對接到實體經濟的投資渠道┊♂∵。比如▽〇,芯片或操作系統等長期的、高科技的項目需要的資金體量大、周期長△⊿,我們如果能提供母基金類的產品供大家購買∵▽,一方面可以引導老百姓將現在的空余資本投資到實體經濟中去∴⌒△,另一方面也能減少個體投資失敗的概率?,分攤風險∴,在未來二三十年後取得合理收益?□□,用於養老等現實需求⌒。

                                                      若是每年幾千萬人僅拿出他們房子的10%來交換一些養老院床位和護理服務△∴π,比如一共需要2000萬張養老床位、1000萬個護理服務人員的服務以及相應的藥品、食品∟♂,可是全社會商品和服務的增長速度沒有投資性房地產那麼快▽♀,即使把全社會所有的商品和服務都拿出來也不夠♀?,怎麼辦∟△?價高者得∟!一些急迫需要這些商品和服務的家庭願意用更高的價格購買π↑。最終〇∵,「房子」的實際購買力打折△♂。

                                                      你的第一個反應也許是「那就今天開始多存點唄♂〇∵!」多存一倍的錢↑┊,多買一倍的房△∟┊,能解決問題嗎⊙▽??若是大家都這麼想↑△△,其實不解決任何問題┊△。三十年後⊙,當你信心滿滿地拿出比原來多一倍的房地產來交換養老服務時♀,發現大家也都是同樣的想法?♀↑,都拿出了多一倍的房地產……若是社會總的商品和服務產出沒有改變▽☆,我們還是進入了同樣的困境:沒有那麼多的社會總產出來支撐大家的總需求◇,房地產兌換養老服務的「購買力」又下降了一半┊⌒。

                                                      從個體層面看﹡⊿,如果一個居民家庭儲存財富的方式是將每年40%的收入投資到房地產中⊙☆∴,打算家庭成員退休后以此來購買養老服務↑⊿,那麼三十年以後這個居民家庭將會持有多少房產??若假設政策不做大的調整┊?,物價不變或者以下所有計算均以2019年價格計☆?,居民持有房產的價值以平均每年7%的速度增長(過去十多年實際增速遠高於此)△↑△,大致每十年會翻一番π。每個家庭的財富現在是80萬元左右↑♂,如果十年翻一番□☆,那麼三十年以後這個數字會翻三番↑☆∟,也就是變成了640萬元♂π。

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                                                      如果每個家庭640萬元的房地產在三十年後被逐步釋放出來π〇▽,即在市場上賣掉↑,那麼會出現什麼情況┊?很可能出現嚴重的供需不平衡∟。那時候♂∴,每年可能都有幾千萬人步入養老階段▽♂,大量的房子被釋放出來⊙↑。值得注意的是⌒,這些房子還都是二手房♂┊⌒。如果房地產依然是我們國家一個重要的經濟支柱產業∴,那麼三十年後另外還會有大量一手房被生產出來□。市場中還存在那麼多房地產需求嗎⊙♂?

                                                      最近♂π,我和朋友談到了「以房養老」這個話題☆〇♂。為什麼房子會成為現在的重要養老方式??這是因為房子已經不僅是消費品▽,還是財富儲值工具﹡▽,老百姓覺得「房子越多♀△⌒,越有安全感」〇。但是∵?,投資性房地產(指那些不以自住為目的的房地產投資)最終有多少購買力π?換句話說?◇,在未來某一個特定時點▽,比如五年或十年後﹡∴,這些購買力被釋放出來⌒♂,能夠交換到多少有用的商品或者服務∟↑∟?從全社會角度看◇,這要取決於那個時點上的潛在GDP△π,也就是全社會能夠提供的全部商品或者服務◇。

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