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                                                        悲觀預期逐個兌現 賣地或是新城控股的無奈之舉

                                                        本文由:王康成 编辑 2019年07月23日 15:05 汽车新闻101 ℃

                                                        【主播吃壁虎身亡】

                                                        行業調控對新城的戰略影響不大▽☆π,黑天鵝事件讓新城控股的戰略在20天內就180度大掉頭▽?。僅成交的5個項目交易額便達到24億元﹡∴♀,後續有無進一步出售項目的計劃管理層並無透露♂,這將取決於公司的融資及銷售狀況△∵▽。

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                                                        不過∟,克而瑞數據顯示﹡↑◇,截止2018年∴,新城控股的土儲貨值9397億元↑∟△,若按照2700億元的銷售預期來看∟∵,目前的賬面貨值只夠新城控股無增長銷售三年↑⊙?,加上出售項目的影響▽↑,新城控股未來的銷售預期及增速或將大打折扣∴,掉出2000億銷售規模行列或不可避免☆∴。

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                                                        此次將上半年新拿項目平價擺上貨架⊿↑,相當於減少了上半年的拿地力度♂↑,今年上半年∟◇┊,新城控股在土地市場上一路狂奔⌒﹡◇。克而瑞數據顯示?,新城控股上半年拿地金額為559.2億元∵﹡,新增土地建築面積1571.8萬平方米?⌒♂,分別較2018年上半年的245.1億元、1070.1萬平方米增幅高達128%、47%∟∴π。可以說⌒,在房地產調整政策持續高壓、眾多房企紛紛開啟降槓桿模式的背景下┊π﹡,新城控股今年上半年的拿地策略與前些年一致:高歌猛進∴,上半年新城控股的全口徑銷售面積為1239.8萬平方木∴,拿地面積仍然大於銷售面積π☆?,新城控股的盤子依然在壯大☆。

                                                        而新城控股7月份未發佈一項與融資相關的公告▽,同月中誠信證券評估有限公司也將新城控股主體及相關債項列入信用評級觀察名單☆┊﹡,此前有消息稱平安銀行在年初就停止了新城控股的貸款業務☆┊∴。在一系列不良預期的陰影下┊,新城控股的融資或將面臨長期的困難﹡,財務緊張預期驟升♂。

                                                        有數據統計稱♂,在過去的兩年中⊙◇,135家房企中負債總額最高的前五名一直是萬科A、綠地控股、保利地產、華夏幸福、招商蛇口∴♂♂。其中┊△,各自分別的最新負債達到13149.77億、9666.47億、7114.51億、3778.52億、3264.48億♂〇□。新城控股則緊隨其後☆♂,負債壓力行業第六〇♂。

                                                        黑天鵝襲來 即轉讓24億元項目新城控股在澄清公告中表述□,為積極應對市場變化⊿,公司正與合作夥伴就公司近期公開市場新獲取項目的合作方式進行洽談、協商♀,籌劃出售部分項目公司股權┊。目前﹡↑﹡,公司已在洽談、協商出售的項目約為40個□∵。截至公告↑♂∵,新城控股已就5個項目與交易對方簽訂了股權轉讓協議♀♂☆,交易成交總額約為24億元?⊿﹡,約佔公司2018年末經審計歸母凈資產的8%﹡∟△。此次大規模甩賣項目距離前董事長王振華被捕僅過去20天☆〇,新城形勢惡化速度之快超出市場預期π☆〇,此前股價反彈幅度被一根大陰線全部抹掉□π□。

                                                        新浪財經上市公司研究院 大眼樓管/肖恩新浪財經訊 7月22日晚間↑┊,新城控股集團股份有限公司(下稱「新城控股」)發佈了一則市場傳聞的澄清公告∵∟,主要是回應了22日下午某自媒體爆料的關於新城控股在「出售68個項目權益」的傳聞◇,新城控股稱已在洽談、協商出售的項目約為40個☆?。7月23日▽π⊙,新城旗下三家上市公司的股價大幅下挫☆↑。

                                                        隨着新城的企業信用評級被列為觀察名單∴∟,未來企業或由於品牌受損而面臨更大的融資壓力♂。在融資受阻↑♀,銷售又將不及預期的大背景下↑,賣地回款或是新城無奈的選擇◇♂。

                                                        公司533億元的所有者權益規模下是476億元的公允計價的投資性房地產◇,主要為公司的自持物業◇。且不論這些自持物業賬麵價值是否公允□,僅是新城控股遍布二、三、四線的自持物業公允價值的變動都將在很大程度上決定着公司的家底和財務狀況∟?⌒。

                                                        賣項目成為無奈之舉儘管新城控股2019年度合同銷售目標仍為2700億元?∴,上半年1239.8億元的銷售業績未達全年目標的50%♂▽♂,由於公司品牌形象、建設交房預期等受負面消息的影響□△﹡,下半年銷售或大幅不及預期□。從近期新城控股被傳內部推出員工9折購房的活動便可見其端倪△┊,值得注意的是?,新城控股的銷售凈利潤率也就僅逾20%⊙∵,10%的折扣將明顯影響公司的盈利狀況▽π。

                                                        7月無公開融資公告 財務緊張預期驟升近期在A股、H股上市的房企均加大了海外融資的步伐↑?↑,甚至有泰禾集團發行成本高達15%的美元債△♂, 新城也不例外﹡∟◇。新城發展1月份發行3億美元票據↑∴↑,新城控股發行了債券19新城01、19新城02♂┊∟,3月又獲得證監會批准的80億債券的發行許可◇↑,4月份港股新城發展發行了2億美元票據π,今年5月境外子公司發行了3億美元的海外債π。

                                                        在公司實際控制人、前董事長王振華爆出黑天鵝事件以來┊⊿,市場較為普遍的兩種聲音是:一是新城控股還是那個新城控股♂△,公司經營不受影響▽♀,股價下跌便是抄底的好時機;另一種聲音是公司靈魂人物的黑天鵝會對融資、拿地、銷售等諸多方面都將逐步產生負面影響〇,此類黑天鵝有可能會極大影響新城控股▽⌒。

                                                        房地產做的就是高槓桿的資金融通的生意∵♂,資金流一旦出了披露∟,整個鏈條必然面臨風險﹡?。截止2018年底∟♂▽,新城控股賬面資金454億元∴⊿,而短期債務130億元△♀,長期債務503億元∟。

                                                        截止4月份△,公司銀行貸款凈增148.03億元♂□∟,發行債券及債務融資工具凈增49.94億元〇,其他借款凈增42.66億元△♀,合計240.63億元﹡,240.63億元為新城控股凈資產的近50%↑。預計上半年公司的凈負債率較去年底有所上升?。

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                                                        據市場傳出的消息☆⌒,此次新城出售項目的接盤方可能包括弘陽地產、金科股份、新力地產、陽光城等企業□∟,其中新力地產主要接受新城控股在南昌的部分項目◇,主要涉及的是新城控股自身不操盤的、利潤率預期不高的合作項目△。7月23日截止發稿▽♀,相關人士並未對有關公司正在出售項目的具體進展問題給予回復⊿。

                                                        時至今日∴π,在平安早已事先停止合作、獨立董事辭職、被傳推出員工9折購房、近期新城幾無公開市場融資以及此次大規模出售約40個項目◇,可以說事情的軌跡正沿着第二種預測在往前發展∵↑◇,公司的悲觀預期逐個兌現之際π,賣地或是新城控股當下的無奈之舉♂◇┊。

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                                                        能逆勢高增長的原因主要還是銷售業績不俗﹡┊,在過去多年新城控股的銷售增速均超過70%□﹡,短短几年銷售額從500億以下狂飆至2000億以上∵♂☆。儘管2019年的預計銷售增速有所下降⊙,但2700億元的體量已經很大┊↑。

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