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                                                                            2019樓市變局:融資鬆緊遊戲重演 房企自我革命求存

                                                                            本文由:李叶丰 编辑 2019年07月17日 6:25 篮球快讯9540 ℃

                                                                            【金晨芭比粉造型】

                                                                            7月15日♂∟,盛夏﹡⊿,北京♂⊙↑。中海地產以79.4億拿下丰台區造甲村地塊△⊿﹡,成為今年的新總價「地王」;21天前?△□,這家公司剛剛拿下深圳光明單價「地王」↑♂。

                                                                            湖南幸运赛车

                                                                            超大型民營房企也是土地市場的主力┊♂。碧桂園1-6月累計拿地981億(權益)□⌒,融創拿地近700億〇♂。程紅所在的公司雖然規模不是超大⊙,但是個進取型公司▽☆?,老闆的目標是兩三年內達到3000億♂◇,因此對各個城市的土地都非常關注∴⌒。今年已在廣深拿了幾塊地□?。

                                                                            中融信託人士表示〇⊿,現在回看▽♂⊿,嚴控房地產融資和信託〇,23號文只是一個開端▽↑▽。7月12日π☆,發改委下發通知∴∟π,房企海外發債「只能用於置換未來一年內到期的中長期境外債務」?↑↑,其他資金用途?┊,如補充流動性、資本性支出、償還內債等被全面限制▽。

                                                                            年初⊙﹡↑,雅居樂地產集團內部通報⊙⊿,海南區域總裁簡毓萍、廣州區域副總裁蔡小鵬兩人?,因在營銷口、採購口貪污♀,雙雙被開除解僱∟。

                                                                            湖南幸运赛车

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                                                                            內部暗流洶湧銷售和土地市場的火爆表象之下△↑,房企內部則問題不斷〇,從開發商向運營商轉型六年後∴∟,房企普遍面臨新業務的調整和收縮◇。

                                                                            他說π◇□,公司給出的策略就是抓住銷售窗口△⌒☆,儘快賣房;在融資順暢的時候☆﹡,也找機會拿地⊿,不過拿地金額不能超過當期銷售的50%□▽。

                                                                            如萬科萬村整改「燒錢」卻難短期盈利;恆大曾剝離虧損的快消和糧油∵⊙↑,而足球和新能源汽車目前仍是虧損┊↑〇,恆大健康財報顯示π,去年虧損達14億;碧桂園的機械人∵,更是投資不菲﹡▽,短期卻沒有任何收益∟∵。

                                                                            「從去年四季度開始⌒☆♂,錢就非常緊了□,今年一二季度好了些∵↑,但是現在感覺又緊了▽◇。」程紅回憶▽▽〇,這一年來⌒∴↑,行業的資金狀況陰晴不定∴⌒∴,未來的不確定性非常大♂△。

                                                                            中指數據顯示⊿,上半年房企海外債發行約2615億元◇π,超過去年全年;信用債發行總額3105億元?☆,信託超4500億♂π。

                                                                            另據Wind數據顯示∵,2019年房企國內債到期數量508隻☆,總償還量5303億元;海外債到期數量66隻⌒▽,到期規模238億美元▽?。以此計算☆⊿,下半年到期債務仍有近7000億元π♂〇。其中♀↑,恆大、富力、佳兆業等短期債務壓力較大π↑∵。

                                                                            湖南幸运赛车

                                                                            房地產龍頭萬科旗下四大區域▽▽⊙,正在對各項新業務進行「修剪」△。7月初♂,被萬科列為核心業務的長租公寓◇,在深圳按下暫停鍵〇。深圳萬科正對已簽約改造的城中村房源進行清退並提供賠償;同時∴,萬科長租公寓事業部總經理薛峰離職∵π﹡。

                                                                            進入7月以來☆,銀保監會對房地產信託、海外發債進一步嚴控〇♂▽,標志著房地產金融調控升級◇,下半年房企融資將更為艱難??,不少進入償債高峰的房企∴﹡⊙,或將出現流動性困難◇。

                                                                            此外↑♂,龍湖、遠洋、佳兆業等公司的長租公寓也在縮減投入⌒π◇。程紅所在的公司前兩年曾積極布局長租公寓♀,但目前也已暫停┊。「老闆覺得只把存量做好就不錯了△⊿⌒。」

                                                                            錢根再收緊外熱內冷之際♀,房企的融資也將被重新收緊∵。普益數據統計↑☆⌒,2019年前6月□▽♂,房地產信託募集資金為4500億元♂??,創下近幾年的新高〇﹡↑。然而〇↑〇,拐點已至♂⌒。近期〇,監管開啟嚴厲的「窗口指導」:房地產信託不超過2019年6月30日的規模∟﹡π,「432」的通道類、地產公司併購類業務全部暫停﹡。

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                                                                            政策的效果已經顯現﹡。6月♂,房地產信託成立規模465.83億元♂⊿,環比5月縮水227.61億元π↑,降幅達32.82%〇﹡。

                                                                            而據記者了解⌒⌒〇,目前一些房企從銀行、資本市場、信用債等低成本的渠道♀↑⌒,已經融不到資了▽♂。去年爆出資金鏈問題的泰禾身陷泥淖◇,只能賣項目紓困☆。

                                                                            湖南幸运赛车

                                                                            國泰君安報告指出□,早在2018年下半年來∵,房企的短期債務佔比就有增長的趨勢♂﹡♂,融資期限的擴張甚至到60個月以上⌒△。2019年-2020年是房企債務兌付高峰期∵♀,接近3成的融資在24個月內到期♂△。

                                                                            程紅是深圳一家中型開發商投資部人士⊿∴☆。他參与了6月24日深圳的「史詩級」土拍☆▽。本場土拍〇,吸引了數十家房企參与△,收金224億⊙◇,其中龍華「地王」可售樓麵價達6.7萬/平方米⊿。

                                                                            萬科並非孤例∟。5月▽﹡,被委以重任的碧桂園集團副總裁、機械人公司總裁沈崗離職?□☆。機械人是碧桂園的重點業務之一△,計劃五年內投入至少800億元♂△☆,打造機械人全產業鏈高地π∵〇。負責人的離職┊?,為這一試水業務蒙上一層陰影♀。

                                                                            隨着市場的波動加大、融資的持續收緊♂┊,不同信用的房企之間∵?,融資能力的分化凸顯?┊♂。進入7月以來π〇,銀保監會對房地產信託、海外發債進一步嚴控∴,標志著房地產金融調控升級△▽♂,下半年房企融資將更為艱難∴,不少進入償債高峰的房企△,或將出現流動性困難△。

                                                                            財報顯示∵,2018年恆大凈負債率為151.9%⊙△,富力凈負債率為184%♀,而以做舊改專長的佳兆業凈負債率更達236%☆□。

                                                                            開發商的多元化轉型難見盈利∵?。多位房企內部人士透露⊿⌒↑,數年來┊◇,開發商基本都是用房地產的錢去支撐長租、教育、養老、度假等新業務的投資⊙,在市場好的時候□∴△,問題不大;但房子一旦不好賣了□﹡〇,主營業務現金流緊張了⊙,就再難「輸血」新業務π▽。

                                                                            湖南幸运赛车

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                                                                            嚴躍進提醒﹡〇↑,其他凈負債率高企、短期償債較多的房企也應警惕□◇,如恆大、富力、佳兆業等凈負債率在100%以上的房企↑□↑。

                                                                            不僅是深圳〇。據中原地產統計〇⌒,截至6月末△π△,全國50個大城市合計賣地超2萬億⊿,同比增17.4%∴♂☆。分析大家積極拿地的原因∴〇▽,程紅認為☆↑,首先是地方推出了不少優質地塊☆∟◇,宅地供應增加☆?﹡,開發商很感興趣;其次是很多公司資金充裕了↑,尤其是央企國企、大型房企┊。

                                                                            易居智庫中心研究總監嚴躍進指出♂┊,資金因素推動房企「搶地」∴△。二季度房企銷售不錯⊿┊,此外資金狀況回暖?π,再融資寬鬆∵∴,增加了拿地的底氣∴⊿。

                                                                            事實上〇△,多名房企人士稱〇▽⊙,5月份以來發改委已放緩房企海外發債∵♂▽,未來房企美元債將處於「存量滾續」∵?,難有新增△♂↑。

                                                                            新業務的收縮也與資金、財務有關↑⌒。今年年初┊,萬科董事會主席郁亮在內部信中表示↑∟,三年不賺錢的新業務♀,都要砍掉↑♂。

                                                                            湖南幸运赛车

                                                                            在中國房地產發展史上┊,似乎沒有哪一年像2019年上半年這麼分裂△。年初的「倒春寒」、三月份的小陽春、五六月的搶地、七月的金融管控∵∵∟,以及貫穿上半年的房企業務、人事大調整﹡♂,內部腐敗頻發☆┊∟,都昭示了這是不平靜的一年﹡☆。

                                                                            Wind數據顯示┊,上半年房地產行業發行債券440隻〇△♂,同比增長42.39%♂▽,累計金額3466.03億元∵,同比增長29.12%♂。

                                                                            但還是不夠♂♀π。7月11日☆⊙∟,泰禾在新加坡掛牌發行一隻美元債券♂〇,利率高達15%□,震驚業內和債市?♀。「這麼高的利率♂┊,可見很缺錢了〇。」程紅不禁慶幸∴◇π,自己公司還能以較低的成本融資﹡,這家民營房企在香港資本市場的口碑不錯﹡∟┊。

                                                                            中大型房企優勢盡顯⊙。今年截至目前☆π↑,中海境內外融資數百億∟♀,利率低至2.9%∵⌒,創行業新低;保利上半年融資超過200億┊π□,利率低至3.6%;融創公告上半年融資金額超200億π♂♂,利率7%左右?⊿。

                                                                            類似中海這樣的大型房企◇⌒,正在成為土地和併購市場的主導者;另一邊廂∴┊△,不少中小房企卻陷入了各種危機〇⌒〇,如泰禾集團、新城控股◇,資金鏈和「黑天鵝」困擾着他們♂♀。

                                                                            入春后搶地3月之後⊙⊿,7月之前□↑。中間的3個月「小陽春」﹡⊙,是開發商們幸福而迷醉的日子?∟∟。房子好賣了⌒,融資通暢了π,又開始搶地了∵∵。在程紅(化名)的印象中♀,過去3個月土地市場的熱度△,像是回到了2015、2016年△┊。一二線城市地王頻出∟♂,行業集體性「補倉」的熱情高漲♂↑♀,其中6月尤其火爆♀⊙▽。

                                                                            湖南幸运赛车

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                                                                            5月□⌒,朗詩地產、保利發展也相繼爆出員工腐敗問題□。21世紀經濟報道記者獲悉⊙∟,6月底♂⊙,某房企巨頭無錫公司銷售條線爆出一樁貪腐案⊿△,相關人員因倒賣內部房源和特價房∵∴,涉案金額或超過億元;另外一家大型央企北京公司營銷人員全線「下課」□♂∵,或與貪污銷售「渠道」費用有關□∵。

                                                                            湖南幸运赛车

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                                                                            不過分化也在加大↑。同策研究院總監張宏偉表示△,2019年上半年⌒⊿∵,40家典型上市房企融資規模波動較大↑π,融資狀況十分不穩定↑↑♂。

                                                                            ( 郑重声明:本文版权归原作者所有,转载文章仅为传播更多信息之目的,如作者信息标记有误,请第一时间联系我们修改或删除,多谢。 )

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